La location meublée non professionnelle dans les résidences de services gérées est composée de plusieurs types d’investissements immobiliers. Chacun répond à des besoins spécifiques de marché et surtout, de la société. Les plus courants sont les logements étudiants et les logements pour seniors. Mais, il y en a bien d’autres.

Les logements pour les étudiants

Ce sont les fameuses résidences étudiantes. Ces résidences offrent des logements meublés qui conviennent aux étudiants. Elles se trouvent souvent à proximité des établissements d’enseignement supérieur (universités, grandes écoles, etc.). Le gestionnaire met à la disposition de ses locataires des services qui leur assurent un confort parfois minimum, parfois maximal : la sécurité, le nettoyage, une cantine, des espaces communs (salle de sport, une laverie), etc.

Le fonctionnement

L’investisseur en location meublée lmnp achète un bien immobilier pouvant accueillir une résidence étudiante. Puis, l’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire. Celui-ci s’occupe de la location, de l’entretien et de la gestion courante de la résidence. Le choix de ce gestionnaire est fondamental.

En effet, une bonne gestion assure un taux d’occupation élevé et des revenus locatifs stables pour l’investisseur. Les baux commerciaux sont généralement signés pour de longues périodes (9 ans ou plus. Ils offrent donc une stabilité financière à l’investisseur. Attention toutefois, car à la fin du bail, ce n’est pas garanti que le renouvellement se fasse aux mêmes conditions.

Les avantages et les risques pour l’investisseur

Investissez dans une résidence étudiante en LMNP pour diversifier votre portefeuille immobilier. Vous récolterez plusieurs avantages. Les résidences étudiantes se caractérisent par leurs rendements intéressants, attractifs, souvent supérieurs à ceux des locations traditionnelles. En plus, la demande pour ce type de logement est généralement stable, surtout dans les villes universitaires. Résultat, le taux d’occupation est élevé. Et c’est sans compter la fiscalité avantageuse pour le propriétaire-investisseur. Effectivement, le statut LMNP fait bénéficier d’amortissements et de déductions fiscales sur les revenus locatifs.

Cependant, il y a un point auquel vous devez penser lorsque vous choisissez l’endroit où se trouve le bien : la demande est saisonnière et elle est centrée sur la population étudiante. L’investisseur fait donc face aux fluctuations du marché étudiant. La demande varie en fonction des tendances démographiques et de l’attractivité des établissements d’enseignement supérieur autour de la résidence. De ce fait, la rentabilité de la résidence étudiante dépend de sa localisation. Plus elle est proche des universités, plus le gestionnaire fera « le plein ». Cet emplacement joue également un rôle sur la liquidité du marché de revente. La qualité de la résidence et la réputation du gestionnaire pèsent aussi sur cette rentabilité et la revente. En clair, pour réussir cet investissement, vous devez bien choisir le gestionnaire et l’emplacement de la résidence. Vous devez également comprendre au préalable le marché local. C’est à ces conditions que vous serez en mesure de maximiser la rentabilité de l’investissement et de minimiser les risques.

Les logements pour les seniors

Ce sont les résidences seniors. Comme l’indique leur nom, ces établissements sont destinés aux personnes âgées. Bien que ces derniers soient encore autonomes, ils souhaitent vivre dans un environnement sécurisé et social.

Dans ces résidences, les locataires se voient proposer des activités de loisirs. Ils peuvent avoir droit à une assistance. Une équipe se charge de confectionner leurs repas. Ce ne sont là que quelques-uns des services mis à la disposition des occupants par le gestionnaire.

L’organisation de l’investissement et de la gestion

Comme pour les résidences étudiantes, l’investisseur signe généralement un bail commercial avec un gestionnaire. Celui-ci recherche les locataires, fait la promotion de la résidence senior, crée les services et les infrastructures, etc. Les résidences seniors possèdent des services adaptés aux besoins des personnes âgées. On citera, en exemple, l’aide à domicile, des animations, la préparation des différents repas de la journée, et parfois un suivi médical léger. Le gestionnaire prend en charge la maintenance régulière du bâtiment et de ses infrastructures, et l’entretien des espaces communs et des logements. Il se doit d’accomplir ces tâches avec un grand sérieux s’il souhaite attirer et retenir les résidents. Enfin, les baux commerciaux dans ce secteur sont également souvent de longue durée.

La rentabilité de l’investissement

En raison du vieillissement de la population française, la demande pour ce type de logement est en augmentation. C’est donc un marché en plein essor. En plus, les rendements des résidences seniors sont attractifs, grâce à la valeur ajoutée qui provient des services fournis par le gestionnaire. Autre point séduisant, la durée des séjours en résidence senior est souvent longue en comparaison à celle dans les autres types de résidences de services. L’investisseur et le gestionnaire bénéficient d’une grande stabilité de revenus. Cerise sur le gâteau, l’impôt sur les revenus locatifs est peu élevé grâce aux avantages fiscaux accordés aux propriétaires et aux gestionnaires.

Quelques limites

Le succès de l’investissement dépend fortement de la rigueur, de la créativité et du professionnalisme du gestionnaire. Par ailleurs, les réglementations et les politiques de santé ont des effets sur la gestion et surtout la rentabilité des résidences. Gardez également en tête que la croissance rapide du secteur engendre une concurrence accrue. Les taux d’occupation et les prix risquent d’en être impactés. Vous pouvez faire face à cette contrainte si vous cherchez à bien comprendre les besoins et les préférences des seniors.

D’autres types de résidences de services gérées

Les résidences de tourisme sont érigées dans des zones touristiques. Ces résidences abritent des appartements meublés pour de courts séjours. Ce sont ce que l’on appelle des logements « prêt-à-vivre ». À cet effet, elles sont équipées et leur occupation permet de bénéficier de prestations de service. L’article D. 321-1 du code du tourisme définit les caractéristiques de ces résidences. Une résidence de tourisme se distingue d’un meublé de tourisme. En 2022, on comptait 2 300 résidences de tourisme en France. Les résidences sont classées en 5 catégories, chacune des catégories recevant entre 1 à 5 étoiles.

Les résidences d’affaires séduisent les professionnels en déplacement récurrents. Elles sont composées d’appartements meublés ou de studios meublés. Le gestionnaire crée des services adaptés aux besoins des voyageurs d’affaires. Ces derniers peuvent par exemple accéder à Internet, un espace de coworking en plus d’un bureau dans leur appartement, et parfois à des salles de réunion.

Bien que moins courantes dans le cadre d’une LMNP, les résidences médicalisées ou EHPAD sont parfaitement éligibles à ce statut fiscal. Pour rappel, ces résidences sont destinées aux personnes âgées dépendantes. Les gestionnaires prévoient des soins médicaux et un suivi quotidien pour les locataires.

Les Parcs résidentiels de loisirs sont implantés dans des lieux de villégiature. Ces parcs reçoivent des personnes qui souhaitent passer un séjour de détente. Les gestionnaires leur proposent des activités de loisirs, de bien-être et sportives.